中国老龄化发展很快，2013年老年人口占到14.8%，人口规模超过2亿。2050年，老年人口比例将超过30%，规模接近5亿。以3年、5年为一个周期，看人口结构变化，很快从三角形变成一个纺锤形，老龄化速度很快，规模也是很大的。
    养老产业涉及老年用品、养老服务、养老设施、老年金融等与一、二、三产业都有关系。养老服务是整个养老产业中的一部分，养老设施跟我们关系很大。机构养老直接影响养老设施的需求，居家养老当然也影响到机构养老，关系更大。这里面有人口结构、家庭结构，就是421。随着年龄的增长，以后有可能是8421。养老观念和老年收入情况的变化，必将导致养老模式的变化。这说明9073和北京的9064这是动态的数字，9064不是固化死了，而且必将随着变化，不会局限在9064的概念之上。
    目前，如果让老人自己选择，没有老人愿意去养老院，日本、美国等国的老人，都是愿意在家里养老，这是人之常情。中国人的观念还格外重，养老机构“开始不得已”，最典型的问题就是421。你可以想象，当老龄一个人对着父母、爷爷、奶奶、姥姥、姥爷，就会变成六个老人，这不是钱的问题，而是没办法照顾。开始是不得已。老人在家里缺乏社交，需要心理慰藉。另外是生活质量，没有人照顾老人，他们的生活质量就得不到保障。随着这种变化，老人会慢慢乐意去养老机构。
    据统计，北京市现在机构养老的比例是2.8%，但日本是5%，国际上平均是6%。此外，还有一个调研显示，老人说愿意或者说可以考虑去机构养老的，达到24.5%，远远高于现在实际的不到3%。因此，从机构养老的角度上，未来的市场是可以期待的。
    从市场供需来看，2014年中国养老机构总数达到45600个，养老机构床位总数大概是570万张。如果是在9073的模式下，市场需求是640万张，缺口是11%。如果是在9064的模式下，市场需求大概是850万张，缺口是33%。这就说明近两年，整个机构养老的床位数量是迅猛增长的，但是，截至2014年，市场依然存在缺口。当然，这里面也有一个很现实的问题，就是一边是一床难求，一边是大量的空置。一床难求的往往是公办的、福利性医院，空置的往往是偏远的或是民办的、市场化的。这是政策和体制上的问题。我们很多公办的养老院其实很多是自理的老人在里面住，背后的问题是政府的公办的养老机构要履行政府的责任，是兜底吗？这个问题要值得大家思考。
    一个养老院，类似于一些公办的，补贴很多，可以花2000~3000元享受到5000~6000元的服务，在北京的养老机构达到6000元是中档偏上的养老机构的收费标准。这说明政府贴钱给这些公办养老机构。由于价格便宜、服务到位，大家都排队去这些公办的养老机构。这里是一个体制、机制的调整和转型的问题。
    另外，从市场潜力来看，到2015年，按老年人口3%计算，入住养老机构的人数将达到663万人。到2030年，全国老年人口达到4.42亿，按照老年人口的5%计算，入住养老机构的人数将达到2210万人，增量可期。这只是机构养老的市场前景。居家养老跟房地产的关系也十分密切，老人需要适老化社区，或者对已有的住宅社区进行适老化改造。
    可以期待的是，当我们老龄化人口达到35%以上，整个社会就变成了一个老龄型社会。三个人里面如果有一个老人，养老住宅和其他的养老消费都是需要的。在这样一种社会形态之下，养老产业的市场前景是勿庸置疑的。
    但是目前的问题很多。从老龄化的角度来看，中国老龄化迅猛发展有5个特点：基数大、速度快、区域差别大、三化并举、未富先老。
    基数大，到目前中国是惟一的老龄人口过亿的国家。我国的老龄化速度很快，1999年进入老龄化社会，2011年全面老龄化社会，2027年老龄型社会。区域差别大，最早的是上海，从1979年开始进入老龄化社会，最晚的是宁夏，到2012年才进入老龄化社会，区域相差33年。三化并举是老龄化、高龄化、空巢化同时到来。此外，未富先老也出现在我国了。老龄化是一个全球性的问题。
    从中国的养老情况来看，当前的主要问题是供给严重不足。如果从整个养老行业来看，是需求大于供给。但是从产业角度来看，有效需求是远远不足的。这里面有政策问题，更重要的问题是我们的收入分配结构、老年人的可支配收入结构不合理，背后还有一个很大的问题就是社会保障体系不健全。目前，由国家统筹的有两部分：养老金、医保。可是人们老了以后需要护理。德国、日本都推出了护理保险，就是介护保险体系。美国的健康保险里含有养老保险。中国的健康保险只有1113亿元，美国健康保险是我们的十倍以上。所以美国的体系是靠商业的健康保险来支撑的，而德国和日本是靠国家统筹的介护保险体系来支撑的，中国没有。
    从“地产+养老”的角度来看，需要思考5个问题：第一是赚多钱赚少钱的问题，背后是房地产公司定位的问题；第二是赚快钱还是赚慢钱的问题，是投资与退出方式的问题；第三是轻资产还是重资产的问题，是开发模式和产品结构的问题；第四是走高端还是走大众问题，是市场定位与切入点的问题；第五是自己做还是用外包，是运营模式的问题。
    笔者认为，核心问题是房地产公司是做地产还是做养老，是卖房子还是卖服务。深层次的是房地产开发企业的经营观念、思维方式和路径依赖的问题。过去盖房子、卖房子，房地产就是房地产。现在是“房地产+产业”，但加出来是什么？“房地产+养老”等于房地产吗？还是“房地产+养老”等于养老呢？这是经营观念、思维方式和路径依赖的问题。医疗地产、旅游地产也一样，一旦加上加号后面的，并不是房地产开发企业擅长的。
    如何解决这个问题？需要房地产企业改变观念、调整定位、创新模式。
    养老产业的发展，要插上互联网和金融两个翅膀。金融加出来的业态，比如“互联网+金融”当然就是互联网金融，还有保险机制的创新，甚至以房养老的问题，甚至养老的信托、老年的理财，必须在金融这方面有所创新。金融产品的创新和地产的结合，要把研究的重点放在金融上面，然后把地产耦合起来。房地产跟金融的结合，物联网、智慧社区等，需要先跳出地产的小格局，从地产跳到养老产业上，再从养老和互联网、金融协同来考虑问题，不能只是拿地、盖房、卖房，那是破不了局的。
    不同客群对住宅和养老服务的需求不同，房地产开发企业可从高端客群入手，租售结合，打造养老主题社区，机构为基地、社区为支撑，辐射居家。从养老的角度来看，养老是事业，是政府该干的事，笔者不赞成政府又出钱又出力。政府可以出钱购买服务。但是政府有监管的责任，可以推动立法、设计标准，营造一个良好的社会氛围，这是政府该干的事情。
    居家养老、社区养老和顶级机构养老，针对不同的人群，需要与之配套的政策。如果在没有大范围的养老介护保险制度推出的情况下，笔者建议房地产开发企业选择高端客群。道理很简单，付费方式单一，如果没有保险体系在后面做支撑，老百姓无法承担高昂的费用。
    进入老龄化社会之后，介入的机构重点应从老人的核心需求出发，打造充分体现大健康和老人生活需求的“医养康结合”的社区。立足大健康谈养老，创新商业模式。统筹全产业链条的产品、服务、设施、金融等。
    房地产的主要目的是造物理空间。物理空间里面住的是人，要做人的生意，而不是做房子的生意。养老服务是跟着人走，不是跟着地走的。通过“互联网+”，将互联网、物联网、服务网整合为一体，建设智慧的房子。打造O2O社区服务平台，家家户户接入智能终端，变成虚拟养老院，开展智慧养老，积累健康养老大数据，创新商业模式和盈利方式。
    如果把物联网、互联网和服务网整合起来、线上线下整合起来，社区就是虚拟的空中养老院。其中有健康的大数据、老年的大数据，可做的文章还有很多。 

来源：中国建设报